La location-gérance permet de confier l'exploitation d'un fonds de commerce à un tiers, qui le fait tourner à ses risques et verse en échange une redevance au propriétaire. Pour un cédant, c'est une façon de tirer un revenu de son fonds sans le vendre tout de suite, ou de préparer une vente progressive. Pour un repreneur, c'est une façon d'entrer dans une affaire sans en payer le prix d'emblée. Le régime est fixé par les articles L. 144-1 à L. 144-13 du code de commerce, dont certaines règles ont changé et sont encore mal reprises en ligne.
En bref
- Le locataire-gérant exploite le fonds à ses risques et périls ; il a la qualité de commerçant (ou d'artisan) et s'immatricule.
- Le propriétaire n'a plus besoin d'avoir exploité le fonds pendant deux ans : cette condition a été abrogée en 2019.
- Le loueur est solidaire des dettes d'exploitation du gérant jusqu'à la publication du contrat : publiez-le sans attendre.
- La fin du contrat rend immédiatement exigibles les dettes d'exploitation contractées par le gérant.
- Une promesse de vente peut accompagner le contrat : c'est la location-gérance « avant achat ».
Qu'est-ce que la location-gérance ?
L'article L. 144-1 du code de commerce vise tout contrat par lequel le propriétaire ou l'exploitant d'un fonds de commerce, ou d'un établissement artisanal, en concède totalement ou partiellement la location à un gérant qui l'exploite à ses risques et périls. Le texte s'applique « nonobstant toute clause contraire » : le contrat ne peut pas écarter le régime légal.
Trois acteurs se croisent :
- le loueur (ou bailleur du fonds) : il reste propriétaire du fonds et perçoit une redevance ;
- le locataire-gérant : il exploite, encaisse le chiffre d'affaires, paie les charges et supporte les pertes ;
- le bailleur des murs, le cas échéant : le bail commercial reste au nom du loueur du fonds, qui continue d'en devoir le loyer.
Quand recourir à la location-gérance ?
| Situation | Intérêt |
|---|---|
| Le propriétaire veut se retirer sans vendre tout de suite | Revenu régulier (la redevance), fonds conservé, vente possible plus tard |
| Un repreneur n'a pas encore le financement | Il exploite d'abord, prouve sa capacité, puis achète, souvent grâce à une promesse de vente |
| Une succession ou une indisponibilité du dirigeant | L'activité continue pendant que la situation se règle |
| Un réseau de distribution | Le fabricant ou distributeur confie ses points de vente à des gérants indépendants |
Les conditions à remplir
Jusqu'en 2019, le loueur devait avoir exploité le fonds pendant au moins deux ans, sauf dérogation. Cette condition, qui figurait à l'article L. 144-3, a été abrogée par la loi n° 2019-744 du 19 juillet 2019, de même que les articles L. 144-4 et L. 144-5 qui l'aménageaient. Un propriétaire peut donc mettre son fonds en location-gérance dès son acquisition.
Beaucoup de pages expliquent encore la règle des deux ans. Elle ne s'applique plus depuis le 21 juillet 2019.
Le locataire-gérant, lui, a la qualité de commerçant et doit s'immatriculer ; lorsque le fonds est un établissement artisanal, il est immatriculé au registre national des entreprises en tant qu'entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat (article L. 144-2).
Enfin, un contrat de location-gérance consenti par une personne qui ne remplit pas les conditions du chapitre est nul (article L. 144-10), mais cette nullité ne peut pas être opposée aux tiers.
Publier le contrat : la règle qui protège le loueur
Le contrat de location-gérance est publié sur un support habilité à recevoir les annonces légales. Cette publication a deux effets essentiels pour le loueur.
- Elle met fin à sa solidarité. Jusqu'à la publication, le loueur est solidairement responsable avec le gérant des dettes que celui-ci contracte pour l'exploitation du fonds (article L. 144-7, dans sa rédaction en vigueur depuis le 11 décembre 2016). Tant que le contrat n'est pas publié, un fournisseur impayé du gérant peut se retourner contre le propriétaire.
- Elle fait courir un délai pour les créanciers du loueur. Le tribunal de commerce peut déclarer immédiatement exigibles les dettes d'exploitation du loueur s'il estime que la location-gérance met leur recouvrement en péril ; l'action doit être introduite dans les trois mois de la publication (article L. 144-6).
La redevance et sa révision
La redevance est fixée librement : montant fixe, pourcentage du chiffre d'affaires, ou combinaison des deux. Si le contrat prévoit une clause d'échelle mobile (indexation), sa révision peut être demandée chaque fois que le jeu de la clause fait varier la redevance de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé (article L. 144-11). La demande se notifie par lettre recommandée ou acte extrajudiciaire, et le juge adapte le jeu de l'échelle mobile à la valeur locative équitable (article L. 144-12).
Pour situer une redevance, la valeur du fonds est un repère utile : les prix réellement payés pour des fonds de votre secteur figurent sur notre page prix des fonds de commerce.
La fin de la location-gérance
À l'échéance ou à la rupture du contrat, le fonds revient au loueur. Deux points demandent de l'attention :
- la fin de la gérance rend immédiatement exigibles les dettes d'exploitation contractées par le gérant pendant la gérance (article L. 144-9) : les créanciers du gérant peuvent réclamer leur paiement sans attendre ;
- le loueur récupère un fonds dont l'état dépend de la gestion du gérant : prévoyez au contrat les obligations d'entretien, de maintien de la clientèle et l'état des lieux de sortie.
La location-gérance avant achat
Un repreneur qui n'a pas encore réuni son financement peut demander une location-gérance assortie d'une promesse de vente : il exploite pendant une durée convenue, puis achète à un prix fixé à l'avance, parfois diminué d'une partie des redevances versées. Le montage lui permet de vérifier la rentabilité de l'affaire de l'intérieur, et au cédant de s'assurer du sérieux du repreneur. Le prix, la durée, les conditions de levée de l'option et le sort des redevances doivent être écrits avec précision.
Lorsque le fonds a été pris en crédit-bail et que le locataire-gérant lève l'option d'achat, l'exigibilité immédiate des dettes prévue à l'article L. 144-9 ne s'applique pas (article L. 144-13).
Location-gérance ou vente : que choisir ?
| Location-gérance | Vente du fonds | |
|---|---|---|
| Propriété du fonds | Reste au loueur | Passe à l'acquéreur |
| Revenu du propriétaire | Redevance périodique | Prix de vente, en une fois ou échelonné |
| Risque d'exploitation | Supporté par le gérant | Supporté par l'acquéreur |
| Risque pour le propriétaire | Dépréciation du fonds, solidarité avant publication, impayés de redevance | Garanties données à l'acquéreur, crédit vendeur éventuel |
| Formalités | Contrat, publication, immatriculation du gérant | Acte, publicité, délai d'opposition, droits d'enregistrement |
Si vous penchez finalement pour la vente, notre guide vendre son entreprise détaille les étapes, et vous pouvez déposer une annonce gratuite précisant que vous êtes ouvert à une location-gérance avant achat.
Questions fréquentes
Faut-il avoir exploité son fonds pendant deux ans pour le mettre en location-gérance ?
Non. Cette condition, prévue par l'ancien article L. 144-3 du code de commerce, a été abrogée par la loi du 19 juillet 2019. Un propriétaire peut mettre son fonds en location-gérance sans durée d'exploitation préalable.
Le propriétaire est-il responsable des dettes du locataire-gérant ?
Il est solidairement responsable des dettes d'exploitation contractées par le gérant jusqu'à la publication du contrat de location-gérance. Après la publication, cette solidarité cesse.
Que se passe-t-il pour les dettes du gérant à la fin du contrat ?
Les dettes d'exploitation contractées par le gérant pendant la gérance deviennent immédiatement exigibles à la fin du contrat. Les créanciers peuvent en demander le paiement sans attendre leur échéance normale.
Le locataire-gérant doit-il s'immatriculer ?
Oui. Il a la qualité de commerçant et est soumis à toutes les obligations qui en découlent ; pour un établissement artisanal, il s'immatricule au registre national des entreprises comme entreprise artisanale.
La redevance peut-elle être révisée ?
Si le contrat comporte une clause d'indexation, la révision peut être demandée chaque fois que la redevance varie de plus d'un quart par le jeu de cette clause. Le juge l'adapte alors à la valeur locative équitable.
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