Le pas-de-porte, aussi appelé droit d'entrée, est la somme qu'un bailleur demande au locataire, en plus du loyer, lorsqu'il lui consent un nouveau bail commercial. Le mot est souvent employé pour le prix payé au locataire sortant, voire pour le prix d'un fonds : ces sommes n'ont ni le même bénéficiaire ni le même régime. Tout dépend ensuite de la qualification du pas-de-porte, supplément de loyer ou indemnité. Voici les règles en vigueur et ce qu'un vendeur de fonds doit en retenir.
En bref
- Le pas-de-porte est versé au bailleur, à l'entrée dans les lieux ; le prix du droit au bail est versé au locataire sortant.
- L'administration fiscale le traite en principe comme un supplément de loyer, imposable chez le bailleur ; il n'est pas imposable s'il compense seulement une dépréciation réelle de l'immeuble.
- Chez le locataire, il est inscrit à l'actif s'il a pour contrepartie un élément d'actif, sinon il peut être déduit comme supplément de loyer.
- Si le bailleur est redevable de la TVA, le pas-de-porte qui complète le loyer est soumis à la TVA dès son versement.
- Sauf clause particulière du bail, il ne vous est pas remboursé : en vendant votre fonds, vous cédez le droit au bail, pas le pas-de-porte payé.
Pas-de-porte, droit au bail, prix du fonds : trois sommes différentes
| Somme | Qui paie | Qui reçoit | Quand |
|---|---|---|---|
| Pas-de-porte (droit d'entrée) | Le nouveau locataire | Le bailleur | À la signature d'un nouveau bail |
| Prix du droit au bail | Le repreneur du bail | Le locataire sortant | À la cession du bail en cours |
| Prix du fonds de commerce | L'acquéreur du fonds | Le propriétaire du fonds | À la cession du fonds, bail compris |
Le BOFiP définit le pas-de-porte comme la somme que le propriétaire, ou le cas échéant le principal locataire, exige du preneur en sus du prix annuel du loyer (BOI-BIC-PDSTK-10-30-20, § 10). La cession du droit au bail, ses clauses et ses droits d'enregistrement sont traités dans notre guide de la cession du droit au bail.
Supplément de loyer ou indemnité : une qualification décisive
La section du code de commerce consacrée au loyer du bail commercial ne mentionne pas le pas-de-porte. Sa nature dépend de ce qu'il rémunère :
- un supplément de loyer : le bailleur accepte un loyer plus bas que la valeur locative en échange d'une somme versée d'avance ;
- une indemnité : la somme compense une perte de valeur subie par le bailleur, par exemple une diminution de la valeur vénale de son immeuble.
Le mot employé dans le bail ne suffit pas : la doctrine fiscale vise les sommes exigées du preneur quelle que soit leur dénomination. En pratique, le pas-de-porte est traité comme un supplément de loyer, sauf si le bailleur établit une dépréciation réelle de son bien.
La fiscalité chez le bailleur
Bailleur particulier (revenus fonciers). Les pas-de-porte et droits d'entrée sont des recettes imposables lorsqu'ils présentent le caractère d'un supplément de loyer. Ils ne sont pas imposables lorsqu'ils constituent uniquement la contrepartie de la dépréciation de l'immeuble, c'est-à-dire de la diminution de sa valeur vénale (BOI-RFPI-BASE-10-10, § 220 à 240). Le Conseil d'État retient le supplément de loyer lorsque le propriétaire n'établit pas de dépréciation (CE, 24 février 1978, n° 97347), et l'écarte lorsque le loyer n'est pas anormalement bas et que la somme indemnise une dépréciation réelle (CE, 28 septembre 1984, n° 38704).
Bailleur entreprise (bénéfices industriels et commerciaux, impôt sur les sociétés). Dans la généralité des cas, le droit d'entrée n'est pas regardé comme la contrepartie d'une cession d'élément d'actif ou d'une diminution de valeur, mais comme un supplément de loyer imposable (BOI-BIC-PDSTK-10-30-20, § 10 et 20). Lorsqu'il rémunère des prestations continues sur la durée du bail, il est rattaché aux résultats de façon étalée sur la durée initiale du bail (§ 30).
La fiscalité chez le locataire
Pour l'entreprise locataire, le régime dépend de la contrepartie obtenue (BOI-BIC-PDSTK-10-30-20, § 10) :
- si le droit d'entrée a pour contrepartie une augmentation de son actif, il est inscrit à l'actif du bilan ;
- sinon, il peut être compris parmi les charges déductibles à titre de supplément de loyer.
Lorsque le loyer est fixé en dessous de la valeur locative normale, la somme versée à l'entrée est un supplément de loyer déductible, à condition d'être répartie sur la durée du bail, et dans la limite de la différence entre la valeur locative réelle et le loyer effectivement payé (BOI-BIC-CHG-40-20-10, § 150).
Le pas-de-porte et la TVA
Le bailleur qui loue des locaux nus à usage professionnel peut, sous certaines conditions, opter pour soumettre la location à la TVA (BOI-TVA-CHAMP-50-10, article 260, 2° du code général des impôts). Lorsque le bailleur est redevable de la TVA, toutes les sommes exigées des preneurs, quelle que soit leur dénomination (droits d'entrée, pas-de-porte, loyers d'avance), sont incluses dans son chiffre d'affaires imposable dès leur versement, dans la mesure où elles complètent les loyers (BOI-TVA-BASE-10-10-10, § 10). Vérifiez si le montant annoncé s'entend hors taxe ou toutes taxes comprises.
Le pas-de-porte et le loyer de renouvellement
À l'expiration du bail, le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative, déterminée d'après les caractéristiques du local, sa destination, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix pratiqués dans le voisinage (article L. 145-33 du code de commerce). Pour un bail de neuf ans au plus, la hausse est toutefois plafonnée à la variation de l'indice des loyers commerciaux ou des activités tertiaires, sauf modification notable de l'un des quatre premiers éléments ; le plafonnement cesse lorsque, par tacite prolongation, le bail dépasse douze ans, et une hausse déplafonnée ne peut dépasser 10 % du loyer de l'année précédente (article L. 145-34).
Ces textes ne mentionnent pas le pas-de-porte. Qualifié de supplément de loyer, il peut fournir des arguments aux deux parties lors du renouvellement ; la réponse dépend du bail et de l'appréciation des juges. Faites étudier ce point par un avocat.
Négocier et rédiger la clause
- Le montant : il se négocie avec le loyer ; comparez le coût total sur la durée du bail.
- La qualification : écrivez dans le bail ce que rémunère la somme (supplément de loyer ou indemnité) et sur quels éléments elle repose.
- Les modalités : montant hors taxe ou toutes taxes comprises, date et mode de paiement, éventuel échelonnement.
- Le sort de la somme en cas de départ anticipé ou de résiliation : à défaut de clause, ne comptez pas sur un remboursement.
Ce que le vendeur d'un fonds doit savoir
Le pas-de-porte que vous avez payé à votre bailleur n'est pas un dépôt de garantie : sauf clause particulière de votre bail, il n'a pas vocation à vous être remboursé, ni par le bailleur ni par le repreneur. En vendant votre fonds, vous cédez le droit au bail, dont la valeur dépend de l'emplacement, du loyer, de la destination et de la durée restante, pas de la somme versée il y a des années.
Si le repreneur doit signer un nouveau bail et verser un pas-de-porte au bailleur, cette somme pèse sur ce qu'il est prêt à vous payer. Repérez les fonds comparables sur notre page prix des fonds de commerce.
Pour aller plus loin
Guide PDF — Vendre son entreprise : étapes, prix, salariés, publicité
Les étapes, le prix, le bail, les salariés, la publicité et les droits : l'essentiel de la cession d'un fonds en un PDF.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre pas-de-porte et droit au bail ?
Le pas-de-porte est versé au bailleur lors de la conclusion d'un nouveau bail. Le prix du droit au bail est versé au locataire sortant par celui qui reprend son bail en cours.
Le pas-de-porte est-il imposable pour le bailleur ?
Oui en principe, comme supplément de loyer. Il ne l'est pas s'il constitue uniquement la contrepartie d'une dépréciation réelle de l'immeuble, que le bailleur doit pouvoir établir.
Le pas-de-porte est-il soumis à la TVA ?
Oui lorsque le bailleur est redevable de la TVA, par exemple s'il a opté pour la taxation de la location de locaux nus professionnels : la somme est alors taxable dès son versement, dans la mesure où elle complète le loyer.
Le pas-de-porte est-il remboursé quand on vend son fonds ?
Non, sauf clause particulière du bail. Le vendeur cède son droit au bail avec le fonds, et le prix reflète la valeur actuelle de ce bail, pas la somme versée à l'entrée.
Pour aller plus loin : notre guide de la cession du droit au bail, le guide vendre son entreprise, et les outils gratuits de l'espace client (simulateur de prix du fonds, simulateur des droits). Pour mettre votre fonds ou votre bail en vente, déposez une annonce gratuite. Voir aussi vendre une boulangerie et vendre un salon de coiffure.
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