Camping à vendre : prix, terrains et formalités

Mettre un camping à vendre ne ressemble pas à la vente d'un commerce en centre-ville. Le terrain appartient souvent à l'exploitant, l'activité dépend d'autorisations d'urbanisme, elle est souvent saisonnière, et une partie des hébergements peut appartenir aux clients. Ces particularités déterminent ce que vous vendez, la fiscalité de la cession et les documents que l'acheteur réclamera.

Combien se vend un camping ? Les prix publiés au BODACC

Nous avons extrait du BODACC les cessions de fonds publiées entre octobre 2025 et septembre 2026 par des vendeurs dont l'activité principale au répertoire SIRENE est l'exploitation de terrains de camping (code NAF 55.30Z).

Source : annonces BODACC de cessions de fonds publiées d'octobre 2025 à septembre 2026, activité du vendeur d'après le répertoire SIRENE ; calcul Entreprise-a-vendre.pro, octobre 2026. Il s'agit du prix du fonds seul : les terrains, souvent vendus à part, ne sont pas compris, et les cessions de sociétés ou de terrains n'apparaissent pas dans ces chiffres.

Nous ne publions pas de rapport entre prix et chiffre d'affaires pour les campings : trop peu de ventes peuvent être rapprochées des comptes des vendeurs pour en tirer un repère fiable. Pour estimer votre camping, une valorisation à partir de vos comptes croise les méthodes par la rentabilité et par comparaison.

Vendre le fonds, les terrains ou la société

• Le fonds seul : clientèle, nom, matériel, hébergements appartenant à l'exploitant, et bail si vous êtes locataire du terrain.
• Le fonds et les terrains : deux ventes distinctes, l'une d'un fonds de commerce, l'autre d'un immeuble, avec leurs propres formalités.
• La société : vous cédez ses parts ou ses actions, et l'acquéreur reprend l'ensemble, terrains, contrats et passif compris. La garantie d'actif et de passif est traitée dans notre guide vendre son entreprise.

Lorsque la société est propriétaire de ses terrains, la notion de prépondérance immobilière devient centrale. Est à prépondérance immobilière la personne morale dont les titres ne sont pas négociés sur un marché réglementé et dont l'actif est, ou a été au cours de l'année précédant la cession, principalement constitué d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France (article 726 du CGI). Deux conséquences :

• les droits d'enregistrement passent à 5 %, au lieu de 3 % après abattement pour des parts sociales ou de 0,1 % pour des actions ;
• depuis le 27 juin 2026, la cession doit, à peine de nullité, être faite par acte authentique, par acte contresigné par avocat ou par acte rédigé par un expert-comptable habilité (article 1865-1 du code civil, créé par la loi du 25 juin 2026).

Faites vérifier le poids des terrains dans l'actif avant de choisir le montage. Si le camping a un bar ou un restaurant, la licence suit le fonds selon les règles exposées pour vendre un restaurant.

Les autorisations d'urbanisme du terrain

La création ou l'agrandissement d'un terrain de camping accueillant plus de vingt personnes ou plus de six hébergements de loisirs (tentes, caravanes, résidences mobiles ou habitations légères) est soumis à permis d'aménager, de même que le réaménagement qui augmente de plus de 10 % le nombre d'emplacements (article R*421-19 du code de l'urbanisme, version en vigueur depuis le 29 juillet 2026). Rassemblez l'autorisation d'origine et ses modificatifs : l'acheteur vérifiera que la capacité et les équipements exploités correspondent à ce qui a été autorisé.

Le classement

Le classement en étoiles est demandé par l'exploitant qui le souhaite, sur la base d'un certificat de visite d'un organisme accrédité (article D. 332-2 du code du tourisme). Il est prononcé pour cinq ans ; sa validité n'est prolongée le temps du renouvellement que si la visite a été engagée avant l'échéance et le dossier complet déposé au plus tard six mois après (article D. 332-4, version en vigueur depuis le 1^er septembre 2026). Le tarif de la taxe de séjour dépend aussi de ce classement.

Mobil-homes et habitations légères : à qui appartiennent-ils ?

Les résidences mobiles de loisirs sont des véhicules habitables qui conservent leurs moyens de mobilité, et qui ne peuvent être installés que dans certains lieux, dont les terrains de camping régulièrement créés (articles R. 111-41 et R. 111-42 du code de l'urbanisme). Sur un même terrain coexistent souvent :

• les hébergements appartenant au camping, loués à la nuitée ou à la semaine, qui font partie des actifs vendus ;
• les résidences mobiles appartenant à des clients, qui louent un emplacement. Le camping doit disposer d'un règlement intérieur et remettre aux propriétaires une notice d'information sur les conditions de location des emplacements à l'année, dont ils attestent avoir pris connaissance avant de signer leur contrat (article D. 331-1-1 du code du tourisme).

Préparez un inventaire emplacement par emplacement : propriétaire de l'hébergement, contrat en cours, échéance et redevance. C'est l'un des premiers documents qu'un acquéreur demande.

La sécurité face aux risques naturels

Dans les zones exposées à un risque naturel ou technologique prévisible, l'autorité compétente pour délivrer le permis d'aménager peut imposer des travaux et des dispositifs d'information, d'alerte et d'évacuation des occupants (article L. 443-2 du code de l'urbanisme). Ces prescriptions prennent la forme d'un cahier de prescriptions de sécurité et imposent notamment la remise à chaque occupant, à son arrivée, d'un document sur les consignes de sécurité, l'affichage des consignes, des dispositifs d'alerte et des cheminements d'évacuation balisés (articles R. 125-15 à R. 125-22 du code de l'environnement). Joignez le cahier et l'état de sa mise en œuvre à votre dossier.

Saisonnalité et personnel saisonnier

Un camping peut fonctionner à l'année ou en saison. L'acheteur voudra voir le chiffre d'affaires mois par mois, les dates d'ouverture et les réservations de la saison suivante.

En cas de vente du fonds, tous les contrats de travail en cours subsistent avec le nouvel employeur (article L. 1224-1 du code du travail). Les contrats saisonniers peuvent comporter une clause de reconduction (article L. 1244-2) ; dans les branches où l'emploi saisonnier est particulièrement développé et en l'absence d'accord, le salarié qui a effectué au moins deux mêmes saisons sur deux années consécutives a droit à la reconduction si un emploi compatible est à pourvoir (article L. 1244-2-2). Listez ces engagements. Dans les entreprises de moins de 50 salariés, les salariés sont informés au plus tard un mois avant la vente (information des salariés).

Les formalités et les droits

• Vente du fonds : publication, à la diligence de l'acquéreur, dans les quinze jours de l'acte sur un support d'annonces légales et au BODACC, puis dix jours pour les oppositions des créanciers (articles L. 141-12 et L. 141-14 du code de commerce).
• Droits sur un fonds, à la charge de l'acquéreur sauf clause contraire : 0 % jusqu'à 23 000 €, 3 % de 23 000 € à 200 000 €, 5 % au-delà (article 719 du CGI). Dans les zones France ruralités revitalisation, un taux réduit est prévu si l'acquéreur s'engage à poursuivre l'exploitation pendant cinq ans (article 722 bis du CGI).
• Vente des titres : 3 % après un abattement de 23 000 € réparti entre toutes les parts, 0,1 % pour des actions, 5 % pour une société à prépondérance immobilière (article 726 du CGI).

L'imposition de la plus-value du vendeur est traitée dans nos autres guides.

Questions fréquentes

Quel est le prix d'un camping à vendre ?

D'octobre 2025 à septembre 2026, le prix médian des 65 fonds de campings publiés au BODACC est de 220 000 €, la moitié des ventes se situant entre 110 000 € et 380 000 €. Ces chiffres ne comprennent ni les terrains ni les ventes de sociétés.

Faut-il un notaire pour vendre la société qui possède le camping ?

Si la société est à prépondérance immobilière, la cession de ses parts ou actions doit, depuis le 27 juin 2026, être faite par acte authentique, par acte contresigné par avocat ou par acte rédigé par un expert-comptable habilité, à peine de nullité.

Les mobil-homes des clients sont-ils vendus avec le camping ?

Non, ils restent la propriété des clients, qui louent un emplacement. Seuls les hébergements appartenant au camping font partie des actifs cédés ; les contrats de location d'emplacement en cours doivent être listés pour l'acheteur.

Le classement du camping est-il valable combien de temps ?

Cinq ans. Il doit ensuite être renouvelé après une nouvelle visite d'un organisme accrédité.

Les saisonniers sont-ils repris par l'acheteur ?

Les contrats en cours au jour de la vente du fonds sont transférés à l'acquéreur. Les engagements de reconduction pour la saison suivante doivent lui être communiqués.